La Londe-les-Maures étant un secteur propice au tourisme saisonnier mais aussi aux personnes en recherche d’un lieu ensoleillé ou il fait bon vivre toutes l’année, vous songez peut-être à vous lancer dans la location meublée. Cet article va vous éclairer sur tous les points à prendre en compte mais aussi sur ceux à ne surtout pas négliger.
En ce qui concerne la location meublée, il y a des règles bien spécifiques à connaître. Vous allez pouvoir louer votre logement en tant que résidence principale, secondaire ou bien pour des locations de vacancies. Les règles vont alors varier en fonction du contrat de location qui les régit. En tant que propriétaire, vous pouvez également bénéficier d’une fiscalité très avantageuse.
1 – Comment se passe la location d’un appartement meublé ?
Le passage d’une location vide à une location meublée nécessite parfois une autorisation administrative de votre mairie en fonction de la nature de la location meublée.
- Est-ce que vous aller louer votre logement meublée en tant résidence principale ?
- Ou s’agit-il d’une location meublée destinée à des locations de courtes durées et répétées ?
Si votre location meublée constitue la résidence principale du locataire :
Dans ce cas-là, vous n’avez pas à demander d’autorisation à votre mairie. Le passage d’une location vide à une location meublée peut se faire librement sans aucune contrainte. Par contre, cela implique des contrats de location d’une durée de 1 an, contrairement au 3 ans pour les logements vide. Cette durée peut-être ramené à 9 mois si votre locataire est un étudiant.
Si vous voulez récupérer votre logement, vous disposerez d’un préavis de 3 mois seulement contrairement à 6 mois pour les locations vides.
Le bail mobilité : Le nouveau bail de location instaurée par la loi ELAN de 2019 (bail mobilité) est destinée aux locations meublés de courtes durées, entre 1 et 10 mois, mais ne s’applique qu’à un certain profils de locataire; personne en formation professionnelle, contrat d’apprentissage, études supérieures, stage, engagement volontaire dans le cadre d’un service civique, mutation professionnelle, mission temporaire, etc.
Vous pourrez modifier la durée du bail une seule fois à condition que la durée totale ne dépasse pas 10 mois. Le bail peut aussi être résilier à la demande du locataire en respectant un préavis d’un mois.
Si votre location meublée ne constitue pas la résidence principale du locataire :
Dans ce second cas, votre activité est considérée comme une location saisonnière, qui est donc une location de manière répétée et de courte durée, pas plus de 90 jours. En aucun cas le locataire ne va élire domicile, et votre activité sera très proche de celle de l’hôtellerie !
Vous allez donc devoir, au même titre qu’un nouvel hotel, demander une autorisation administrative à votre mairie pour la création de votre location meublée.
Aucun préavis de départ n’est appliqué pour une location meublée saisonnière, et un versement d’arrhes peut-être demandé à hauteur de 25% du montant total de la location.
Si votre location meublée constitue une résidence secondaire :
Vous allez bénéficier de règles plus souples si vous louer votre logement en tant que résidence secondaire car le bail est régit par le code civil. Vous allez pouvoir négocier et décider librement de nombreux éléments du bail avec le locataire.
2 – Quelles sont les obligations du propriétaire ?
Afin de mettre votre logement à la location meublée, celle-ci doit contenir la liste de meubles indispensables seloin la loi ALLUR :
« Un logement meublé est un logement decent équipé d’un mobilier en nombre et en quantité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. »
Ainsi, les meubles nécessaires pour bénéficier du régime de la location meublée sont :
- Literie comprenant couette ou couverture ;
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
- Plaques de cuisson ;
- Four ou four à micro-ondes ;
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- Ustensiles de cuisine ;
- Table et sièges ;
- Étagères de rangement ;
- Luminaires ;
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Comme vous pouvez le constater, la liste est très précise. Vous ne pourrez pas vous contenter d’y mettre un lit et une table. Le locataire lors de la prise des lieux, doit pouvoir emmenager en n’apportant que ses valises contenant ses vêtements, ses linges de toilettes, etc.
Vous pourrez noter que le lave-linge, lave-vaisselle mais aussi la télévision ne sont pas indispensable à la location de logement meublée.
Se rajoute aussi à cette liste les critères dictées par la loi sur les logements décents. Pour vous en citer quelques-uns :
- Une surface d’habitation minimale de 9 m2
- Un point d’eau potable
- La possibilité d’aérer les pièces principales du logement
- Des diagnostics techniques conformes et à jours.
- De l’éclairage naturel suffisant
- Seuls les petits logements peuvent disposer de sanitaires à l’extérieur et ne pas contenir de douches ou de baignoires
3 – Quel régime fiscal pour LMNP (loueur meublé non professionnel) ?
La location meublée fait l’objet d’une fiscalité particulières. Vous devrez déclarer vos revenus perçus dans le regime fiscal des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non pas des revenus fonciers comme la location vide. Elle est de ce fait très avantageuse pour les propriétaires.
Vous êtes donc considérés comme une entreprise et devrez donc remplir des obligations comptables.
Abattements, déductions et amortissements :
Les règles de déclarations et d’imposition vont être différentes selon le montant de vos loyers. Vous allez même être totalement exonéré dans certain cas. En tant que loueur en meublé non professionnel, statut de LMNP, deux options vont s’offrir à vous :
- Soit vous êtes imposés sur la moitié des recettes
- Soit vous les diminuer en appliquant un système de déduction des charges et d’amortissement
Si par contre vous êtes un loueur meublé professionnel, LMP, les déductions porteront sur vos revenus globaux. Les règles à respecter seront plus strictes, mais au final ce sera beaucoup plus avantageux pour vous.
Le régime du micro-BIC
Le régime fiscal du micro BIC s’applique si vos revenus la location ne dépassent les 72 600€ pour les habitations et 176 200€ pour les chambres d’hôtes et meublé touristiques. Le bailleur va déclarer le montant des sommes encaissées à la location et bénéficier d’un abattement de 50% pour les habitations et 71% pour les chambres d’hôtes et les meublé à but touristiques. Ces abattements vont s’appliquer à la fois pour les LMNP (loueur meublé non professionnel) et les LMP (loueur meublé professionnel).
Le régime réel :
Le régime réel reste le régime fiscal le plus avantageux en ce qui concerne la location meublée car vous allez pouvoir créer un déficit comptable après déduction des charges et de l’amortissement des loyers encaissés. Il va s’appliquer par défaut dès lors que vous dépasserez les seuils de 72 600€ ou bien 176 200€ selon le type de votre location meublée. Mais vous allez pouvoir appliquer le régime réel simplifié de plein droit en dessous de ces seuils dès lors que :
- Ce regime est plus favorable pour vous que le régime micro-BIC. Vous pourrez alors en faire la demande auprès des services fiscaux.
- Vous êtes un couple marié en séparations de biens, pacsé, concubins, vous détenez le logement entre amis, frères et soeurs, cousins, etc, votre bien est alors détenu en indivision.
Un des gros avantages du régime réel est que vous allez pouvoir déduire toutes les charges et les dépenses du à votre location des revenus déclarés. Comme la taxe foncière, les factures de réparations et d’entretien, les charges de co-propriétés, les interêts de crédit d’emprunt, les frais de déplacement (assemblée générale), les honoraires de gestion si applicable, etc.
Vous pouvez déduire l’amortissement de votre mobilier et des travaux. Le régime fiscal réel peut vous permettre de réduire le montant imposable de votre bien jusqu’à zéro.
4 – Quel impôt et taxes sur les loyers d’un logement meublé ?
Que vous soyez loueur meublé professionnel ou non, vous serez redevable de la contribution économique territoriale (CET). Cette contribution se compose de :
- La cotisation foncière des entreprises (CFE)
- La cotisation sur la valeur ajouté des entreprises (CVAE)
La CFE s’applique à toutes les activités non salariées et ne peut être exonérée. De ce fait, les locations meublées étant considéré comme une activité professionnelle seront passibles de la CFE.
La taxe foncière :
Le loueur en meublé est redevable de la taxe foncière comme tous les propriétaires d’un bien immobilier.
« La taxe foncière est due par le propriétaire, toutefois il peut réclamer la part correspondant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) au locataire, par le biais des charges réelles et des charges forfaitaires si cela a été prévu dans le contrat par une clause expresse. »
La taxe d’habitation :
Dans la majorité des cas, le locataire est redevable de la taxe d’habitation qui est due au 1er janvier de l’année. Le bailleur va en redevenir redevable lorsque le logement va devenir son habitation personnelle en dehors des périodes de location. Ce sera le cas par exemple pour une location saisonnière même si le logement est loué au 1er janvier.
La taxe de séjour :
La taxe de séjour va être mise en place dans les communes touristiques et les stations classées par les conseils municipaux. Depuis le 1er janvier 2019, son montant va varier selon si votre logement se situe dans une stations classée ou non ou s’il s’agit d’un hotel meublé de tourisme, d’un camping, etc.
Le montant de la taxe de séjour se situe selon les communes entre 0,2 et 3€ par nuitée et par personne. Vous pouvez la récupérer sur le location de votre bien.
Pour connaître le montant de la taxe de séjour de votre commune, cliquez ici !
CSG et prélèvement sociaux :
Tous les revenus issus de la location meublée ainsi que les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sont soumis au titre des revenus du patrimoine à :
- la contribution sociale généralisée (CSG) ;
- le prélèvement de solidarité ;
- la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS).
Ces 3 taxes cumulées correspondent à un taux global de 17,2%. Les loueurs de meublé professionnels sont quand à eux assujettis à des cotisations sociales depuis le 1er janvier 2021 allant de 30 à 40%
La TVA :
Si la location comprend 3 de ces quatre prestations parahôtellières suivantes, le loueur en meublé sera assujetti à la TVA.
- petit déjeuner ;
- nettoyage régulier des locaux ;
- fourniture de linge de maison ;
- réception, même non personnalisée, de la clientèle.
Cela va essentiellement concerner les locations saisonnières et locations meublé dans les résidences avec services.
Le régime de la TVA vous permet de déduire la TVA dont vous vous êtes acquitté lors de vos achats de celles des loyers et prestations que vous facturez à vos clients.
