Pourquoi la copropriété ? Le régime…
La grandes majorité des appartements sont soumis au régime de la copropriété, imposé à tous les propriétaires mais aussi à leur locataire. Certains locaux commerciaux ainsi que des maisons individuelles peut elles aussi être soumises à ce régime juridique dans certains cas particulier.
Ce régime juridique se compose de deux éléments indissociable peu importe le bien en copropriété :
- Les parties privatives comme les pièces du logement.
- La quote part, en tantièmes des parties communes comme les espaces vert, les ascenseurs, les couloirs, etc.
Ces deux éléments forment ce que l’on appelle un lot indivisible !
Il y a des règles imposées par la loi pour la gestion et l’utilisation des immeubles soumis au régime juridique de la copropriété. Elles figurent dans le règlement de copropriété. Il s’agit donc de les respecter. Si par exemple vous logez dans une immeuble destiné exclusivement à l’habitation, vous ne pourrez jamais y ouvrir de commerce.
Toutefois, il peut y être toléré d’exercer une profession libérale. Il vous suffit de consulter le règlement de copropriété pour le savoir. Sachez qu’il est généralement permis de domicilier le siège d’une entreprise individuelle dans un local d’habitation. Pour une société, la domiciliation temporaire est permise.
Est-il obligatoire d’avoir un syndic ?
Selon la loi du 10 juillet 1965, la nomination d’un syndic est obligatoire en France pour toutes les copropriété. Outre le fait d’être une obligation, le syndic est nécéssaire au bon fonctionnement et à la gestion d’une copropriété, quel que soit le nombre de lot.
Beaucoup de gens pensent qu’un faible nombres de lots et un budget peu conséquent suffisent à ne pas avoir de syndic. Sauf que c’est le syndic en tant que personne morale qui va assurer diverses missions de gestion administratives ou financières qui font parties intégrantes de ses obligations légales. Et ce peu importe la taille de la copropriété !
La liste des missions d’un syndic :
- Envoyer des appels de fonds selon la périodicité définie dans le règlement de copropriété pour collecter les charges de copropriété ;
- Organiser les travaux de la copropriété : choix des prestataires et suivi du chantier. Il doit vérifier si les travaux sont conformes au contrat signé entre le prestataire et le syndicat des copropriétaires et s’il n’y a pas de malfaçons ;
- Gérer les fournisseurs et les prestataires : souscription, résiliation, paiement des factures, etc. Il va aussi régulièrement renégocier les contrats afin de réaliser des économies pour la copropriété ;
- S’assurer que les parties communes de l’immeuble sont entretenues ;
- Tenir au moins une assemblée générale par an et voter les résolutions nécessaires à la bonne gestion de la copropriété, comme par exemple, le budget prévisionnel, l’approbation des comptes ou encore la mise en concurrence du syndic ;
- Envoyer les convocations aux assemblées générales dans un délai minimum de 21 jours avant l’assemblée générale en incluant les éléments suivants : le lieu, la date et l’heure de l’AG ; l’ordre du jour ; les modalités pour consulter les justificatifs des charges ;
- Tenir à jour la comptabilité de la copropriété.
- Veiller au recouvrement des charges en cas d’impayés ;
- Gérer les sinistres au sein de la copropriété ;
- Assurer l’immatriculation de l’immeuble au registre national des copropriétés et la mettre à jour chaque année pour actualiser les données de la copropriété.
Quelles sont les parties privatives d’une copropriété ?
Chaque propriétaire disposant d’un lot, ce dernier se compose d’une partie privative (appartement, garage, cave, etc) ainsi que d’une fraction des parties communes (terrain, cour, toiture, murs porteurs, etc). Les parties privatives et communes d’un immeuble sont déterminées par le règlement de copropriété.
Tous les propriétaires sont autorisées à utiliser leurs parties privatives comme ils le souhaitent à partir du moment où ils respectent le règlement de copropriété, la destination de l’immeuble, et qu’ils ne sont pas responsable de troubles de voisinage anormaux envers les autres copropriétaires.
Ils sont autorisés à vendre leur lot, le donner, le louer ou tout simplement habiter dedans. Ils peuvent aussi fusionner ensembles deux lots leurs appartenant sans autorisation de l’assemblée générale. Si cela n’est pas interdit par le règlement de copropriété ou contraire à la destination finale, les copropriétaires peuvent également diviser leur lots.
Chaque copropriétaires peut aussi :
- Modifier la disposition des pièces de l’appartement
- Installer des cloisons de séparations supplémentaires
- Changer le revêtements des mûrs, plafonds et plancher
- Repeindre ses locaux
- Poser des appareils sanitaires
- Rajouter des placards
- Refaire l’électricité
- etc.
Il peut donc réaliser toutes les transformations ou tous les aménagements qu’il estime nécessaire, à condition qu’ils n’entraînent aucun dommage aux parties communes de l’immeuble.
Par exemple, le propriétaire de deux lots superposés peut, sans autorisation préalable, percer le plancher afin de les relier par un escalier intérieur, dès lors que ce plancher est une partie privative (une autorisation de l’assemblée générale est nécessaire si le plancher est une partie commune).
L’affectation des lots peut également parfois être modifiée, si la modification n’est pas interdite par le règlement de copropriété ou par la destination de l’immeuble. En cas d’interdiction, il est possible de demander une autorisation à l’assemblée générale des copropriétaires.
À savoir: la copropriété peut décider, à la majorité absolue de l’article 25, des travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives (par exemple le remplacement de toutes les fenêtres de l’immeuble permettant une meilleur isolation thermique). Une fois votés, les copropriétaires ne peuvent pas s’opposer aux travaux.
L’usage des parties communes
Les espaces communs et les équipements désignés comme partie communes par le règlement de copropriété sont ouvert à tous les copropriétaires de manière égale. Par contre le règlement peut prévoir certaines parties communes à l’usage ou l’accès exclusif à certains copropriétaires.
Chaque parties communes spéciales est prévu pour les copropriétaires occupants le bâtiment. Dans le cas où il y aurait plusieurs bâtiments, les copropriétaires participeront aux dépenses des travaux, pour l’ascenseur ou le chauffage de leur bâtiment uniquement.
Dans certains cas, des parties communes peuvent être prévu dans le règlement de copropriété à l’usage d’un seul copropriétaire. Cela s’applique lorsque l’accès à cette partie se fait directement depuis son lot comme une terrasse par exemple, une cour ou un jardin.
Ce droit de jouissance appartient au lot et non au copropriétaire. Ce qui veut dire qu’en cas de vente ou de cession, la jouissance est transmise à l’acquéreur.
Un droit de jouissance privatif peut également s’acquérir par une prescription trentenaire. C’est à dire lorsqu’un copropriétaire a utilisé une partie commune à titre exclusif et personnel d’une partie commune pendant au minimum 30 ans.
Au même titre que les parties privatives, les parties communes peuvent être utilisées par tous les copropriétaires de son immeuble dans le respect du règlement de copropriété bien entendu. À savoir, la destination de l’immeuble, ne pas causer de troubles de voisinages et tenir compte de la nature et l’affectation de ces mêmes parties communes.
Quel recours quand un copropriétaire ne respecte pas le règlement de copropriété ?
Les copropriétaires ainsi que les locataires se doivent de respecter le règlement intérieur de copropriété. Le syndic mettant en jeu sa responsabilité civile, il se doit de faire respecter ce règlement.
Dans le cas d’un non respect du règlement de copropriété, un copropriétaire ou un locataire peut voir engagée sa responsabilité civile et être poursuivi en justice.
Par exemple s’il effectue des travaux qui touchent l’aspect extérieur de l’immeuble sans en avoir demandé l’autorisation et avoir obtenu un accord préalable de la copropriété comme :
- la transformation d’un balcon en véranda
- installation de bureau alors la destination de l’immeuble est à usage exclusif à l’habitation
- etc.
Si leur règlement de copropriété n’est pas respecté, le syndic se doit de commencer par adresser au copropriétaire concerné une mise en demeure ou une injonction (L.RAR). Si cela ne s’avère pas être suffisant, le syndic doit alors demandé à l’assemblée générale l’autorisation de procéder en justice pour se faire entendre. Il peut aussi agir en référé
Dans le cas ou ce serait un locataire qui ne respecterait pas le règlement de copropriété, le syndic doit d’abord demande au copropriétaire bailleur du locataire de lui rappeler ses obligations. Si le locataire étant prévenu ne respecte toujours pas le règlement de copropriété, le copropriétaire bailleur sera alors en droit de résilier le bail pour motif légitime et sérieux.
Le syndic ne pourra intervenir directement seulement dans le cas où le copropriétaire bailleur n’intervient pas.
Si le locataire ne modifie pas son comportement, alors le bailleur ou tout autre copropriétaire pourra l’assigner en justice, au tribunal de grande instance pour demander des réparations aux troubles causés.
